아파트 증여세 계산기의 답은 시가에서 받는 사람의 증여재산공제를 빼고, 세율을 곱한 뒤 누진공제와 신고세액공제 3%를 차감한 금액입니다. 시가 10억 원 아파트를 성년 자녀에게 증여하면 약 2억 1,825만 원, 시가 8억 원 아파트를 배우자에게 증여하면 약 2,910만 원을 냅니다.
누구에게 얼마짜리 아파트를 주느냐에 따라 세금이 수억 원까지 차이 납니다. 이 글은 아파트를 자녀나 배우자에게 넘기려는 분을 위해 사례 3가지의 계산 과정과 10년 합산 함정을 정리했습니다.
아파트 증여세 계산기 핵심 요약: 시가와 공제액이 먼저입니다
증여세는 시가로 평가한 증여재산가액에서 수증자 기준 공제액을 뺀 과세표준에 누진세율을 곱해 계산합니다.
먼저 아파트 가치를 얼마로 볼지 정해야 합니다. 아파트는 같은 평형과 구조의 매물이 많아 매매사례가액을 시가로 보는 것이 원칙입니다. 시가가 공시가격보다 우선하므로 최근 같은 단지의 실거래가가 있으면 그 금액이 기준입니다.
가치를 정했다면 국세청 증여세 안내 자료의 계산식을 따릅니다.
- 1단계: 증여재산가액(시가) – 증여재산공제액 = 과세표준
- 2단계: 과세표준 × 증여세율 – 누진공제액 = 산출세액
- 3단계: 산출세액 – 신고세액공제(3%) = 최종 납부세액
수증자가 누구인지에 따라 공제액이 크게 달라집니다. 배우자는 공제가 가장 넉넉하고, 자녀나 친족은 공제 한도가 낮아 과세표준이 높게 잡힙니다.
2026년 기준 증여재산공제 및 증여세율표
계산에 앞서 공제액과 세율 구간을 알아야 합니다. 국세상담센터 증여재산공제 규정에 따르면 증여재산공제는 수증자를 기준으로 10년 합산 한도를 적용합니다.
- 배우자: 6억 원
- 직계존속(부모, 조부모 등이 증여): 5,000만 원 (단, 미성년 자녀는 2,000만 원)
- 직계비속: 5,000만 원
- 기타 친족(4촌 이내 혈족, 3촌 이내 인척): 1,000만 원
공제액을 뺀 금액이 과세표준이며, 구간별 초과누진세율이 적용됩니다. 구간마다 정해진 누진공제액을 빼서 세금 부담을 조정합니다.
| 과세표준 구간 | 증여세율 | 누진공제액 |
|---|---|---|
| 1억 원 이하 | 10% | 없음 |
| 1억 원 초과 ~ 5억 원 이하 | 20% | 1,000만 원 |
| 5억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 30% | 6,000만 원 |
| 10억 원 초과 ~ 30억 원 이하 | 40% | 1억 6,000만 원 |
| 30억 원 초과 | 50% | 4억 6,000만 원 |
아파트 증여세 계산기: 가족별 실제 납부액 3가지 사례
조건이 다른 3가지 사례의 납부 세액을 계산합니다. 기한 내 신고했을 때 적용되는 신고세액공제 3%를 반영한 최종 금액입니다.
| 증여 사례 | 시가(증여가액) | 증여재산공제 | 과세표준 | 최종 납부세액 (3% 공제 후) |
|---|---|---|---|---|
| 사례 A (배우자에게) | 8억 원 | 6억 원 | 2억 원 | 2,910만 원 |
| 사례 B (성년 자녀에게) | 5억 원 | 5,000만 원 | 4억 5,000만 원 | 7,760만 원 |
| 사례 C (성년 자녀에게) | 10억 원 | 5,000만 원 | 9억 5,000만 원 | 2억 1,825만 원 |
사례 A: 시가 8억 아파트를 배우자에게 증여할 때
시가 8억 원에서 배우자 공제 6억 원을 빼면 과세표준은 2억 원입니다. 2억 원은 1억 초과~5억 이하 구간이므로 세율은 20%입니다.
2억 원에 20%를 곱하면 4,000만 원이고, 누진공제 1,000만 원을 빼면 산출세액은 3,000만 원입니다. 신고세액공제 3%(90만 원)를 차감한 최종 납부세액은 2,910만 원입니다.
사례 B: 시가 5억 아파트를 성년 자녀에게 증여할 때
시가 5억 원에서 직계존속 공제 5,000만 원을 빼면 과세표준은 4억 5,000만 원입니다. 이 금액도 20% 구간입니다.
4억 5,000만 원의 20%는 9,000만 원이고, 누진공제 1,000만 원을 빼면 8,000만 원입니다. 3% 공제(240만 원)를 빼면 자녀가 내는 세액은 7,760만 원입니다.
사례 C: 시가 10억 아파트를 성년 자녀에게 증여할 때
10억 원에서 5,000만 원을 공제하면 과세표준은 9억 5,000만 원입니다. 이 금액은 5억 초과~10억 이하 구간이므로 세율은 30%입니다.
9억 5,000만 원의 30%는 2억 8,500만 원입니다. 누진공제 6,000만 원을 빼면 산출세액은 2억 2,500만 원입니다. 신고세액공제 3%(675만 원)를 빼면 최종 납부세액은 2억 1,825만 원입니다.
공제액은 5,000만 원으로 같은데 시가가 오르면 높은 세율 구간으로 넘어가 세액이 급증합니다.
가장 많이 놓치는 10년 합산 증여 함정
계산 결과와 실제 세액이 달라지는 가장 큰 원인은 재차증여 합산 규정입니다. 증여일 전 10년 이내에 같은 사람에게 받은 증여재산가액이 1,000만 원 이상이면 모두 합산해 과세합니다.
직계존속이 증여할 때는 그 배우자까지 같은 사람으로 봅니다. 아버지가 준 돈과 어머니가 준 돈은 한 사람이 준 것으로 묶이고, 할아버지와 할머니도 같은 그룹입니다.
10년 이내에 이미 공제받은 금액과 이번 공제액의 합계가 한도를 넘으면 초과분은 공제받지 못합니다.
예를 들어 5년 전 부모에게 현금 3,000만 원을 받고 공제를 썼다면, 이번 아파트 증여에서 성년 자녀 공제 한도 5,000만 원 중 남은 공제는 2,000만 원입니다. 공제가 줄면 과세표준이 그만큼 커지고 세금도 늘어납니다.
기한 3개월을 넘기면 3% 공제가 사라집니다
증여세 신고 기한은 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 이 기한 안에 신고해야 앞선 사례의 신고세액공제 3%를 받습니다.
기한을 넘기면 3% 공제를 받지 못합니다. 사례 C라면 675만 원이 그대로 추가 부담으로 남습니다.
계산 결과 외에도 개인 상황에 따라 따로 확인할 항목이 있습니다.
- 혼인·출산 공제: 별도 요건을 충족하면 적용되는 공제가 있으므로 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 부담부증여: 전세보증금이나 주택담보대출을 수증자가 함께 떠안는 방식입니다. 일반 계산과 결과가 달라집니다.
- 취득세: 증여세와 별개로 명의를 이전받을 때 취득세를 비용으로 내야 합니다.
가족마다 재산과 과거 증여 이력이 달라 세액은 달라질 수 있습니다. 명의를 넘기기 전에 세무사와 상담해 본인의 과세표준을 확인하세요.
