전세대출금리 계산기로 1억원을 돌려보면, 버팀목 기준 연 2.5%는 매달 20만 8천원의 이자만 냅니다. 반면 일반 은행에서 연 4.5%로 받으면 월 37만 5천원으로, 매달 16만원 이상의 주거비 격차가 발생합니다.
이 글은 전셋집을 구하며 대출을 얼마나, 어떤 금리로 받아야 매달 이자가 얼마 나오는지 즉석에서 확인하려는 무주택 세대주를 위한 글입니다. 금리 0.1%p 차이가 가져오는 실제 금액과 상환 방식별 차이, 그리고 내 상황에 맞는 정확한 한도 계산법을 확인해 주거비 지출을 확실히 줄여보세요.
전세대출금리 계산기, 매달 내는 이자와 금리 차이
이자만 내는 만기일시상환 방식의 월 이자는 ‘대출금 × 연금리 ÷ 12’로 계산하며, 1억원 대출 시 금리가 0.1%p 다를 때마다 매달 약 8,333원의 이자가 달라집니다.
많은 분이 전세 계약을 앞두고 막연히 이자율만 보지만, 대출금이 커질수록 0.1%p의 미세한 차이가 매달 내는 생활비를 크게 좌우합니다. 가정 금리를 바탕으로 1억원과 1억 2천만원을 대출받았을 때 이자만 상환하는 만기일시상환 기준 매달 납부해야 할 금액을 정리했습니다.
- 1억원 대출 시: 연 2.5% 적용 시 매달 약 20만 8천원(연 250만원)을 냅니다. 금리가 연 3.5%로 오르면 월 약 29만 2천원(연 350만원), 연 4.5%가 되면 월 37만 5천원(연 450만원)을 부담합니다.
- 1억 2천만원 대출 시: 수도권 일반가구 호당 한도인 1억 2천만원을 빌릴 경우, 연 2.5%면 매달 25만원을 냅니다. 연 3.5%는 월 35만원, 연 4.5%는 월 45만원을 부담합니다.
- 2억원 대출 시: 연 3.0% 적용 시 매달 50만원을, 연 4.0%로 받으면 월 약 66만 7천원을 냅니다.
- 금리 0.1%p 차이의 실제 효과: 1억원 기준 연 10만원(월 약 8,333원), 1억 2천만원 기준 연 12만원(월 1만원), 2억원 기준 연 20만원의 이자가 차이 납니다.
위 계산은 가장 흔하게 이용하는 이자만 내는 구조를 가정한 것입니다. 실제 은행 일반 전세대출 금리는 신청자의 신용도와 보증기관에 따라 수치가 달라지므로, 반드시 취급 은행을 통해 정확한 금리를 확인해야 합니다.
버팀목 전세대출과 일반 은행 조건 비교표
매달 나가는 이자를 줄이려면 정부가 지원하는 기금 대출 대상이 되는지 가장 먼저 점검해야 합니다. 주택도시기금 버팀목전세자금 상품안내(출처) 기준으로, 부부합산 연소득 5천만원 이하(2자녀 가구 6천만원, 신혼부부 7천 5백만원 이하)인 무주택 세대주가 기본 대상입니다.
여기에 2026년 기준 매년 가계금융복지조사에 연동되어 확정된 순자산 3.45억원 이하 요건을 충족해야 합니다. 조건이 맞다면 일반 은행보다 훨씬 낮은 국토교통부 고시 변동금리를 적용받습니다.
| 구분 | 대상 및 소득 기준 | 대출 한도 (수도권 기준) | 적용 금리 (변동) |
|---|---|---|---|
| 버팀목 일반가구 | 부부합산 5천만원 이하 | 1.2억원 (보증금의 70% 이내) | 연 2.5% ~ 3.5% |
| 버팀목 신혼·2자녀 | 7.5천만원 / 6천만원 이하 | 2.5억원 (보증금의 80% 이내) | 구간별 세부 금리 은행 창구 확인 |
| 일반 은행 대출 | 제한 없음 | 보증기관별 상이 | 연 3.5% ~ 4.5% 수준 (가정) |
기금 대출은 우대금리를 반영한 후 최종 금리가 연 1.0% 미만으로 떨어져도 최저 연 1.0%를 적용합니다. 지방 소재 주택은 0.2%p 인하 혜택이 있으며, 2026년 12월 31일 신규 접수분까지는 부동산 전자계약 시 추가 우대를 받습니다.
상환 방식에 따른 월 부담액의 엄청난 차이
이자 계산 시 금리만큼이나 중요한 것이 상환 방식입니다. 전세대출은 대출 기간이 보통 2년으로 짧으므로, 원금을 함께 갚는지 이자만 내는지에 따라 매달 지출하는 금액이 완전히 다릅니다.
- 만기일시상환: 대출 기간(보통 2년 단위) 동안 매달 이자만 납부하고, 만기 때 전세 보증금을 돌려받아 원금을 한 번에 갚는 방식입니다. 주거비 부담이 가장 적어 대부분 이 방식을 선택합니다.
- 원리금균등상환: 매달 원금과 이자를 합쳐 동일한 금액을 납부하는 방식입니다. 대출 기간 동안 납부 금액이 일정해 지출 관리가 편하지만, 만기일시상환에 비해 월 부담액이 훨씬 큽니다.
- 혼합상환: 대출 기간 중 원금의 일부(예: 10~20%)를 나누어 갚고, 나머지 원금은 만기에 일시 상환하는 방식입니다.
구체적인 숫자로 비교해 봅니다. 1억원을 연 4.0% 금리로 10년(120개월) 동안 이용한다고 가정합니다.
- 만기일시상환 시: 이자만 내므로 매달 약 33만 3천원을 납부합니다.
- 원리금균등상환 시: 원금 상환분이 더해져 매달 약 101만원을 납부합니다. 월 부담이 3배 이상 차이 납니다.
원리금균등상환의 월 상환액은 대출금과 월 이율, 납부 개월 수를 공식에 넣어 계산합니다. 이 방식은 나중에 이자 총액을 줄이는 데는 유리하지만, 매달 당장 나가는 생활비 압박이 크다는 점을 고려해야 합니다.
내 조건으로 직접 계산하는 전세자금 대출 한도
대출을 알아볼 때 가장 많이 하는 실수는 전세금의 70%나 80%가 무조건 대출된다고 착각하는 것입니다. 2026년 주택도시기금 기준 대출 한도는 ‘호당 한도’와 ‘소요자금 비율’을 각각 계산한 뒤, 둘 중 작은 금액으로 결정됩니다.
아래 세 가지 다른 상황을 통해 내 경우 대출 금액과 이자가 어떻게 결정되는지 확인합니다.
- 사례 A (일반가구): 수도권 1.5억원 전세 계약. 소요자금 비율은 전세금의 70%인 1억 5백만원입니다. 수도권 일반가구 호당 한도인 1.2억원과 비교했을 때 작은 금액인 1억 5백만원이 최종 대출금입니다. 이를 연 3.5% 이자만 내는 방식으로 빌리면, 연 이자 367만 5천원으로 매달 약 30만 6천원을 납부합니다.
- 사례 B (신혼부부): 수도권 2.5억원 전세 계약. 신혼부부 소요자금 비율은 80%이므로 2억원이 나옵니다. 신혼부부 수도권 호당 한도인 2.5억원보다 작으므로 2억원을 모두 빌립니다. 연 3.0% 적용 시 매달 50만원을 냅니다.
- 사례 C (은행 일반 전세대출): 3억원 전세 계약. 일반 은행에서 연 4.0% 금리를 적용받으면 연 이자 1,200만원, 월 100만원을 냅니다. 발품을 팔아 0.5%p 낮은 3.5% 상품을 찾으면 월 이자가 87만 5천원으로 줄어들어 매달 12만 5천원, 연 150만원을 절감합니다.
신청 전 반드시 점검해야 할 불리한 조건
조건이 유리해 보이는 전세대출이라도 숨어 있는 비용과 유지 조건을 꼼꼼히 챙기지 않으면 낭패를 봅니다. 신청 전 다음 항목들을 반드시 확인해야 합니다.
- 변동금리 위험: 버팀목 대출은 국토교통부 고시에 따른 변동금리를 적용합니다. 금리 인상 시 매달 나가는 월 이자가 예고 없이 달라지므로 자금 계획을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 숨겨진 부대비용: 대출 계산기에 나오는 이자 외에도 보증료, 인지세 등 부대비용이 별도로 발생합니다. 금액은 기관별로 상이하며, 초기 자금이 부족하면 계약 당일 문제가 생깁니다.
- 대출 연장 기한: 기본 대출 기간은 2년 이내입니다. 요건을 유지하면 2년 단위로 연장해 최장 10년까지 이용합니다. 중간에 주택을 구입해 무주택 자격을 잃으면 대출금을 즉시 상환해야 합니다.
- 중도상환수수료 면제 혜택: 기금 대출은 일반 신용대출과 달리 중도상환수수료가 없습니다. 여유 자금이 생겼을 때 원금을 갚아나가면 남은 기간의 이자 부담을 크게 줄입니다.
위에서 제시한 가정 금리는 계산용 예시이며 실제 창구에서 적용되는 금리가 아닙니다. 전세계약금을 입금하기 전, 지금 당장 아래 버튼을 통해 내 소득과 자산이 기금 대출 기준(자산심사 안내)을 충족하는지 검토하는 것이 우선입니다.
이 글은 2026-11-06 기준으로 nhuf.molit.go.kr 자료를 확인해 정리했습니다. 내용은 작성 시점 기준이며 이후 바뀔 수 있으니 실제 신청·판단 전에 원 출처를 다시 확인하세요.
